2019年8月号

75天内审完、20坪也能盖,全台410万户高龄宅等翻身

《危老条例》加持,都更有救?老屋改建潮来了

文 / 林凤琪廖君雅   摄影 / 陈之俊、苏义杰、赖永祥   2019-07-31

《危老条例》加持,都更有救?老屋改建潮来了


台湾已迈入高龄化社会,但你知道吗?你居住的房子也可能面临老化危机!

据统计,全台逾50年以上房屋高达69.5万户,屋龄30年以上的,今年已超过410万户,又以台北市占比最高,达68%。但都更实施至今20年,却愈来愈滞碍难行,远远追不上「房子变老、变危」的速度。

2017年5月内政部推出《危老条例》,这条专为老旧危险住宅所设的「都更改建高速公路」,不仅取消最小基地面积限制、容积奖励明确,且75天内得审核完成。但10%的时程容积奖励只到明年5月,随着大限逼近,预期将涌现末班车申请热潮。

《远见》团队走访北市、新北,采访多年来为都更所苦的住户,倾听他们的心声;也见证奋战多年、危老申请重建成功,等着迎接老屋翻新的屋主。而这股改建热,又带动哪些新商机?《远见》有深入解析。

「为了这天,我们已经苦等十年了!」站在住了大半辈子的东来大厦前,年近60岁的康逸蓝激动地说着。

7月8日一早,新北市淡水捷运站,游客涌入淡水老街,好不热闹;但对面街上,斑驳破败的东来大厦前,警察与工务局值勤人员,却围起了黄色警戒线,严阵以待。同一街廓,恍若两个世界。

清晨6点不到,工作人员逐户敲门确认无人,紧接着,一片片绿色围篱,将大楼层层隔离起来,标示出这里是海砂屋危楼。路过游客一脸惊讶,「这里竟是海砂屋?天呀!我只要来淡水玩,都会到这里吃早餐,幸好没出事。」

海砂屋住户苦战多年 今年迎来改建曙光

其实,东来大厦早在2012年就被监定为海砂屋,2017年,骑楼坍塌,小货车陷落地下室,媒体上触目惊心景象,令人惊恐。去年底,新北市长侯友宜上任後,三申五令地强调危楼拆建政策,今年3月更祭出铁腕,限期东来住户三个月内搬迁,并强制断水断电。

「大概知道这次政府玩真的,少数几户不愿搬迁,这几天都搬走了,」一位住户低声说。

住户之一李太太,前一晚还来收拾东西,隔天一早,又绕着大厦前前後後走了好几圈。她不舍的说,1988年东来完工时,是淡水第一栋有电梯的大楼,「当年刚结婚,婆婆要我们赶紧买一户,那时能住进东来,是淡水人的骄傲。」

没想到,十多年前陆续传出大楼外墙剥落,住户天花板掉落情况。一开始她不以为意,直到六年前有一天,家里天花板突然「碰」一声砸下来,「吓死人了,我们赶紧搬出去,房子也不敢租人。」

终於盼来改建曙光,李太太心中却五味杂陈,「这里很多回忆,既不舍,又期待能早点看到新房子盖好。」一旁一直不发一语的住户张奶奶突然说:「总不能厝放在那边闲,人却没地方住吧!」

康逸蓝夫妻俩则是一开始就力主改建,却吃尽苦头。刚开始跟建商谈条件时,「我们还觉得,开玩笑,这里是『淡水帝宝』耶,有捷运、风景好,最好一毛钱都不用出,还能一坪换回两坪。」

「但现实就不可能呀,」康逸蓝很快接受现实,还热心地号召住户,推动都更,没想到一波三折,被抹黑、造谣,还有住户搞破坏,快谈成的改建破局,连建商也弃守。「算了,都过去了,现在只希望早点盖好,不能把烂摊子留给下一代,」她说。

今年3月,东来大厦被新北市公告为「都市更新区域」後,都更处也派团队进驻辅导劝说,6月公听会,同意都更住户占比更高达98%。

这天,东来被断水断电了,但外面阳光闪耀,自主更新会理事长柯妈妈与住户们站在大厦前,笑得灿烂,他们终於盼来了「回家」的曙光。

图/光是双北已列管造册的海砂屋,就有近6200户,还有更多未被发现的,犹如都市「未爆弹」,严重威胁居住安全。

场景转到台北市黄金地段大安区卧龙街「全家福社区」,是台北市知名的海砂屋。现场宛如地震过後,掉落的水泥,将马桶、浴缸砸的满地碎片,「甚至有住户不小心被砸到,」一位住户形容。

2015年,全家福就被台北市府判定为「海砂屋」,需拆除重建。然而社区里的80户居民整合不易,迟迟等不到希望。今年初,住户趁台北市长柯文哲出席公开活动时「拦轿陈情」,终於盼到市府介入,加速举办听证会与审议会,总算於6月通过都更重建案,预计10月拆迁。

双北列管海砂屋 将近6200户

据统计,像东来大厦与全家福社区这样已被政府列管的危险海砂屋,光是新北市与台北市,目前有近6200户。但台湾海砂屋多兴建於1980年至1990年间,得等到钢筋严重锈蚀,天花板崩落,墙壁突起、龟裂,才会发现送验。换言之,这些潜藏未爆弹,可能远远超过台面上列管数字。

居安未爆弹1〉已列管海砂屋 竟无法强制拆除

可怕的是,台湾结构技师公会理事长江世雄指出,现阶段,竟无任何一条法令可以强制拆除这些「私人产权」海砂屋。去年台北市政府曾找土木、结构、建筑师三大公会会勘,看能否强拆这些海砂屋,最後不了了之。

居安未爆弹2〉20年以上老屋 多不符合耐震规定

但台湾居住安全的问题,岂止海砂屋。全台湾超过30年以上、未达防震系数的老旧建筑比例,近全台一半,更是令人担心的居住安全问题。

根据内政部不动产资讯平台统计,台湾30年以上老屋,今年已超过410万户,占全台房屋比47%。其中又以台北市老屋占比最高,达68%。

主管都市更新的内政部次长花敬群指出,以台湾目前老屋增加速度估算,再过十年,恐怕30年以上老屋,将超过600万户,占台湾房屋总户数800万户的75%。

江世雄表示,台湾直到1999年九二一地震後,才严格要求耐震设计与施工规范。换言之,兴建超过20年的建筑,通常没有五级以上耐震设计。

老屋改建发展协会理事长胡伟良指出,台湾不只超过30年的老屋多,超过50年的超老建筑,也愈来愈多。这些老建筑,混凝土恐将劣化,造成钢筋锈蚀、水泥崩落,严重影响房屋结构安全。

全台屋龄50年房子 高达69.5万户

根据内政部统计,台湾50年以上老屋,已高达69万5000户。根据台北市建商公会调查,领有使用执照的「50+」危老建筑,又以台北市最严重,有近2.5万栋,占比高达21.6%。

也就是说,再过半年,台北市将有超过3万栋、逾10万户,约25万人,暴露在「危老」居住风险。

根据英国保险组织Lloyd's进行全球城市可能面对的地震、水患等灾损风险调查,台北灾损风险指数,高达128.1亿美元(约台币3843亿元),排名全球第四,仅次於东京、纽约、马尼拉。

这让花敬群不得不大声疾呼,危老改建,「没时间再等了!」

台湾自从1998年《都市更新条例》实施以来,都更路走了20年,却愈走愈滞碍难行,远远追不上「房子变老、变危」的速度!2016年以前,台湾平均每年成功推动的都更,仅约40案。文林苑事件後,社会更普遍认为「都更已死」。

中华民国不动产开发商业同业公会全国联合会秘书长于俊明开玩笑说,「照这种速度,大要4000、5000年才可能将台北市老屋改建完成。」

图/花敬群指出,台湾房子正加速「变老、变危」,而台湾又地震频繁,「危老」改建、解决居住安全,不容再等。

《危老》摆脱都更牛步 审核快、奖励明确

归纳都更的三大路障。一、基地面积至少得1000平方公尺(约302坪),户数多,整合不易。二、容积奖励不明确。三、都审过程冗长,一拖十余年,旷日废时。

为破解都更的三大难题,政大地政博士、之前长期在大学任教的花敬群,於2016年被拔擢为内政部次长後,就开始构思有无其他良策。

他分享了一个亲身故事。「我还记得,在政大念书时,跟同学在外面租房子。有天我们上课回来,一打开房门,天花板竟掉了一大块,就砸在同学平常久待的电脑桌椅上。当时还跟同学开玩笑说,幸好没跷课。我今年毕业第30年了,你们相信吗,现在那栋房子还在!」

而当时都更已启动修法,然近百条例,逐一增修旷日废时。「为什麽不让危险、老旧,又团结、合作的社区,能摆脱都更条例的纠葛,优先处理?」花敬群说,就是这样想法,催生出《危老条例》。

「我们决定制定一个简化新法案,让这群人先走。」内政部在2017年5月推出《危老条例》,被视为台湾有史以来首次的「都更改建高速公路」。

《危老条例》不但取消最小基地面积限制,让20坪也能盖。还规定主管机关最迟75天得审核完成。而过去得由都审委员会开会决定的容积奖励,《危老》也改以明确地条例给予。

例如,只要是海砂屋、震损屋改建,就有10%容积奖励。30年以上无电梯,耐震评估未达一定标准的老屋,可拿6%奖励,最高可累计至30%容积奖励。

在《危老条例》推出的前三年内提出申请(至2020年5月截止),还能额外多出10%容积时程奖励。今年以来,因时程奖励最後期限只剩不到一年,更催出「危老送件热潮」,衍生出几大现象。

热潮1〉每周近百场公办、自办说明会

首先,在老屋最多的双北地区,近半年来,每周加起来约有近百场说明会。

例如7月6日,台北市大同区公办说明会上,约50、60人出席,除了住户,还有民代、地方人士,甚至连地政士成立的现代建经公司,也调动近30位经验丰富的会员来支援。  

当天台北市建筑师公会主委刘明沧先做一小时简报後,住户仍有各种疑难杂症,「我家两旁都是道路用地,怎麽办?容积会被吃掉吗?」「怎麽算才知道建商出的钱合不合理?」也有住户疑惑地问,「我的地是畸零地、很小一块,怎麽做最好?可以卖多少?」面对疑问,刘明沧耐心地解释。有地主表示,为了研究危老改建,他已参加过不少说明会。

热潮2〉双北首长积极推动危老改建

全台22县市中,新北市长侯友宜算是最积极推动危老改建的首长之一。去年底上任後他力推「都更三箭」,强势将海砂屋断水断电,更进一步成立跨局处都更推动办公室,「走出去」协助民众。

截至7月12日,新北市已通过56件,全台22县市最多。在22个行政区内,已办理211场说明会,出席人数近8900人,以永和、中和及三重区最踊跃。

台北市是另一个积极推动危老改建的县市。截至7月18日,已通过50件。最特别的是,台北市独创「危老重建推动师」制度,并在全市广设危老推动工作站。

2018年6月,北市公告「危老重建推动师」制度,委托14家民间培训机构开班,希望训练一批专业人才,可在民众、政府、建商间,居中协调整合。原本预定培训800名额,但至今年7月中,已达8902位,是原订目标的十倍,学员多以房屋仲介、地政士、律师和建筑师等地产相关领域为主。  

「我们第一天就发100题题库,只考50题,70分就过关了,迄今还没人补考,」培训讲师之一的中华不动产知识交流协会执行长林晓慧说,对大部分学员来说相当简单。

至於台北市的危老工作站,也从初始60处目标,迄今已突破103站。「我们家巷口,最近多了两家危老工作站筹备处,」一位家住台北市精华地区的市民敏感地观察到。

市政府的规划是,拿到推动师执照的人,就必须到工作站值班。驻点五天,就有10点积分,而且规定两年内要集满30点,才能更新证照。

台北市建筑管理工程处副总工程司洪德豪说,「过去我常接到电话,都是民众在报纸或网站上看到资讯,直接问我家可以几坪换几坪,要花多少钱,我都会问他,你们地主有多少比例同意了?」

他认为,重建推动师和工作站是很好的政策,可以借重民间人力,为居民提供法令谘询,补齐知识落差。但现阶段,不少工作站都缺人,仍需更多推动师投入。

为赶搭政策列车,「危老重建推动师」成为新兴行业。

热潮3〉各行各业抢赚改建商机

为了推动危老改建,政府订出的容积三年奖励期,明年5月将到期。为了抢时限,也让低迷已久的房市热络起来。

但危老改建地基较小,大建商不愿投入,也让中小型建商找到契机。像是佳彬建设,就与危老知名建筑师沈健雄合组危老改建团队,抢赚商机。

花敬群表示,危老改建若以一年300案推估,平均一案20户,共6000户,每一坪营造费用最低约10万估算,以一户约40坪计算,光营造商机就有240亿,再加成建筑、装潢、家具等周边效益,每年将可创造1000亿产值。

不但建筑师、小建商抢进,连房仲业者、地政士、资产管理、估价师、会计师、律师,也纷纷投入,甚至不少里长加入服务。

然而,热闹中总有害群之马。坊间已出现各式各样「变形」的危老投资说明会,例如以「10万元入股,抢赚危老都更财」揽客。《远见》记者曾直击某一场说明会,完全不谈老屋改建,反而卖起资产管理公司股权,堪称「挂羊头卖狗肉」。

再者,危老改建热潮在双北增温,但都市整体规划,例如巷弄狭窄等问题,仍不能根本解决。

信义集团创办人周俊吉直言,危老改建,小面积也能盖,的确解决了急迫的「居住安全」问题,有其必要性。但都市建筑基地碎片化,却可能伤害都市规划整体性,不利都市全面更新。

有「地政士教父」之称的王进祥也提醒,危老推动师若只为了业绩,匆忙促成案子,事前没沟通清楚,极可能日後造成纠纷,重演「都更之死」。

显然,让危老建筑可以先改建,只是权宜之计。如何让都市更新、都更条例能务实修正与执行,仍是台湾得面对的课题。

关键字: 房地产政治经济社会关怀

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